Emlak Komisyon Sözleşmesi Yazılı mı Yapılmalıdır?

Emlak komisyon sözleşmesinde aşağıda belirtilen 5 şartın sözleşmede yer alması esastır.

1-     Sözleşmenin yazılı yapılması esas ve zorunludur.

Türk Borçlar Kanunun 520 Maddesinin 3.fıkrasına Göre “Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, adi olarak (resmi şekle gerek yoktur) yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.” Simsarlık sözleşmesinin özel bir biçimi olan emlak komisyon sözleşmesinin yazılarak emlakçı ve alıcı ile satıcının  imzalaması veya sadece alıcı veya satıcı ile de yapılarak imzalanması  ispat değil, geçerlilik şartıdır. Sözlü sözleşmenin varlığı yemin veya tanık gibi delillerle ispatlanamaz ve ikrarla da varlık kazanamaz. Ancak, taraflar arasında yazılı sözleşme olmamasına rağmen karşılıklı olarak edimler ifa edilmişse, sonrasında yazılı sözleşme yapılmadığı gerekçesi ile ödenen ücretin iadesi talep edilemez. Ayrık durumlar olabileceğinden Yargıtay Kararları da dikkate alınmalıdır.

2-    Sözleşmede İş Sahibi ve Emlakçının imzalarının bulunması gerekir.

Sözleşmenin yükümlülük altına girilen tüm sayfaları taraflarca imzalanmalıdır.

3-    Emlak Komisyoncusu tarafından aracılık hizmeti verilmiş olmalıdır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 520/1 maddesinde “Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir.” şeklinde tarif edilmiştir.

            Yargıtay Kararlarında Tellallık iki şekilde tarif edilir

            Fırsat gösterme tellallığında ; sözleşmenin kurulması fırsatına ait bilginin sağlanması gerekir

            Aracılık etme tellallığında ; tarafları bir araya getirmek ve olası düşünce uyuşmazlıklarının giderilmesi için uğraşılır.

            Uygulama ve yazarların benimsediği üçüncü Tellallık ise yönlendirici emlak komisyonculuğudur.

4-    Emlak komisyoncusunun ücrete hak kazanabilmesi için aracılık edilen iş ile ilgili  esas sözleşmenin kurulmuş olması gerekir.

            Türk Borçlar Kanunu’nun 521/1 “Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır.”

         Örnek, emlak komisyoncusunun tellallık ücretini isteyebilmesi için tellallık sözleşmesinde sözleşmeye konu taşınmazın kiraya verilmesinin veya  satılmasının tellalın aracılığıyla ve çalışması ile gerçekleşmiş olması gerekir.

5-    Tellallık sözleşmesinde ücret ödeneceğinin belirlenmiş olması gerekir.

Tellallık sözleşmelerinde ücretin açık veya zimmi olarak  belirlenmiş olması sözleşmenin zorunlu ve kanuni şartıdır. Sözleşmede ücret belirlenmiş, ancak miktarı belirli değil ise sözleşme yine de geçerlidir. Türk Borçlar Kanunu 522.maddesine göre “ Ücret, belirlenmemişse tarifeye, tarife yoksa teamüle göre ödenir.”

         Simsarlık sözleşmesi ve özelinde Emlak Komisyon sözleşmesinin tüm yönleri, ayrık durumları, olayın özelliğine göre yapılacak hukuki değerlendirmeler, Yargıtay Kararları ve Öğretideki hukuki tartışmalarda dikkate alınarak değerlendirilmesi gerekir.

Kaynak : Emekli Hakim Necat Kurak -Yargıtay Kararları Işığında Emlak Komisyon Sözleşmesinden Kaynaklanan Davalar Kitabı-Seçkin Yayınevi 2.Baskı 2023)

Önemli Uyarı ! Bilgilendirme

Sitemizde yayınlanan yazılar bilgilendirme amaçlı ve kişisel görüşlerdir. Öneri, tavsiye veya hukuki mütalaa değildir. Güncel mevzuat, bilimsel görüşler, yargı Kararları ve içtihatlar takip edilmelidir. Her durum ve olay kendine özgü durumlar ihtiva edebilir.